La provincia arrastra, según la ACP, un déficit superior a las 70.000 viviendas. Y la respuesta de la oferta sigue lejos de cubrir esa necesidad, especialmente en el segmento de vivienda asequible.
El problema tampoco parece tener una solución inmediata. Las medidas destinadas a generar nuevo suelo necesitan años antes de traducirse en viviendas terminadas. Mientras tanto, el crecimiento de la población y la demanda continúan presionando sobre un parque residencial insuficiente.
Savills puso números al desafío: Málaga capital debería duplicar su producción anual, desde unas 4.000 hasta 8.000 viviendas, para contener la presión sobre los precios. Su director en Andalucía, José Félix Pérez-Peña, lo resumía de forma rotunda: “El problema de la vivienda en la ciudad irá a más a corto plazo”.
Pero construir el doble no depende de accionar una sola palanca. Hay al menos cinco piezas que explican por qué la oferta no consigue seguir el ritmo de la demanda.
1. Falta suelo listo para construir
El sector reclama más suelo, pero no basta con que exista sobre el plano. El verdadero cuello de botella está en disponer de terrenos urbanizados y preparados para levantar viviendas.
Desde el Colegio de Arquitectos de Málaga reclaman activar los procedimientos administrativos y actualizar el planeamiento para conseguir que el suelo previsto termine convirtiéndose en suelo finalista.
Los promotores comparten el diagnóstico. Para la ACP, agilizar la puesta en carga de nuevos suelos resulta imprescindible para empezar a reducir un déficit residencial que, de mantenerse el ritmo actual, continuará aumentando.
2. Construir es cada vez más caro
A la escasez de suelo se suma el encarecimiento de los materiales, los salarios y la propia construcción. Pero el coste de una vivienda empieza mucho antes de colocar el primer ladrillo.
Desde el Colegio de Economistas añaden a la ecuación la carga fiscal y los costes que se acumulan durante las diferentes fases de una promoción, desde la adquisición y desarrollo del suelo hasta la entrega de las llaves. Javier Font lo resume gráficamente: “Cada gestión, cada proceso y fase es un granito más que le vamos metiendo al metro cuadrado”.
Al final, buena parte de ese sobrecoste termina trasladándose al precio que paga el comprador.
3. Los plazos también cuestan dinero
Planeamiento, licencias y coordinación entre administraciones aparecen de forma recurrente cuando el sector explica por qué la oferta no responde con suficiente rapidez a la demanda.
Desde el Colegio de Arquitectos insisten especialmente en la necesidad de coordinación institucional. Su decana, Susana Gómez de Lara, advierte: “Por muchas normativas o leyes que se tengan, si no hay colaboración entre las administraciones, no se puede llevar a cabo y no vamos a tener una dotación suficiente para atender a la demanda”.
Los promotores introducen además otro factor: el tiempo. Desde la ACP calculan que las medidas que se adopten ahora para generar suelo necesitarán entre dos y tres años para empezar a producir resultados.
4. Financiar una promoción tampoco es fácil
La prudencia bancaria posterior a la crisis ha reducido uno de los riesgos del anterior ciclo inmobiliario, pero también ha endurecido la financiación necesaria para poner en marcha nuevas promociones.
Desde la ACP subrayan una diferencia fundamental respecto a 2008: hoy no existe la “financiación descontrolada” de entonces ni se están construyendo viviendas por encima de la demanda.
El Colegio Oficial de Economistas considera, sin embargo, que se ha pasado de un extremo al otro. Si antes la concesión de financiación se salía de lo corriente, ahora un crédito requiere mucha más exigencia.
La paradoja vuelve a aparecer: existe demanda para absorber más viviendas, pero financiar su construcción tampoco resulta sencillo.
5. El gran reto: vivienda que se pueda pagar
Construir más no resuelve por sí solo el problema. La otra gran cuestión es qué vivienda se construye y a qué precio llega al mercado.
Los datos de visados muestran la distancia entre la recuperación de la actividad residencial y la producción de vivienda protegida. Desde el Colegio de Arquitectos, su decana llama la atención precisamente sobre ese desequilibrio: “Málaga ha recuperado el ritmo a nivel residencial, pero ese crecimiento no se ve reflejado en lo que es vivienda a precio asequible, que es la que demandan los ciudadanos”.
El reto, por tanto, no consiste únicamente en aumentar el número de grúas. Málaga necesita producir más vivienda, pero también conseguir que una parte suficiente de esa nueva oferta esté al alcance de quienes viven y trabajan en la provincia.
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